Q:相続財産の評価方法は?例えば土地、建物はどうやって評価されるの?

A:土地の場合には、路線価方式という方法で相続税評価をします。 建物の場合には、基本的に固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

相続が起こったら、相続人が遺産を分けなければなりません。この場合、誰がどのくらい相続することができるのかが問題になります。

遺産を相続したら相続税を申告しなければなりませんが、このとき相続財産を評価する必要があります。相続財産には現金や預貯金などだけではなく、不動産などの他の財産も含まれます。このような相続財産については、どうやってその価値を評価すべきかが問題になります。現金や預貯金などであれば、そのまま時価が相続税の評価額になりますが、特に不動産などの場合には、どのように評価すべきかが問題になります。

そこで、以下では土地や建物などの不動産の相続税評価方法を説明します。

 土地の相続税評価方法 

土地の場合には、路線価方式という方法で相続税評価をします。路線価とは、市街地的な宅地の1平方メートルあたりの土地単価のことです。路線価には相続税路線価と固定資産税路線価がありますが、相続税の評価で用いるのは相続税路線価の方です。

<相続税路線価の設定がある道路に面した宅地の場合>
相続した土地が、相続税路線価の設定がある道路に面した宅地の場合には、相続税路線価×土地面積の計算式によって、相続税の評価ができます。
相続税路線価は、毎年改定されるので、計算の際には、相続が起こった年度の相続税路線価を使って計算する必要があります。
たとえば、相続税路線価が16万円で、50平方メートルの土地の場合には、16万円×50平方メートル=800万円の相続税評価となります。
相続税路線価による評価方法によると、時価の8割程度の価格になることが多いです。

<相続税路線価の設定がない場所の土地の場合>
相続税路線価の設定がない場所の土地の評価は、評価倍率という方法で行います。
評価倍率とは、固定資産税評価額に一定の数字をかけ算して土地の相続税評価額を割り出す方法のことです。
たとえば、固定資産税評価額が500万円の土地で、評価倍率が1.2の土地の場合には、相続税評価額は500万円×1.2=600万円となります。
ただし、土地を賃貸に出している場合には、借地権割合(建物が上に建っている場合には借家権割合も勘案される)に応じて相続税評価額が減額されます。
さらに、宅地の場合には小規模宅地の特例の適用もあります。小規模宅地の特例を受けると、土地の相続税評価額が50%~80%減額されます(ケースによって減額される程度が異なります)。

 建物の相続税評価方法 

建物の場合には、基本的に固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。
建築中の建物の場合、その建物の建築を開始してから課税までにかけた費用の額(費用現価)の70%の金額が相続税評価額となります。
たとえば、ある建物を建築するために1000万円を使っていた時点で相続が起こった場合には、1000万円×0.7=700万円がその建物の相続税評価額となります。
さらに、建物についても、賃貸に出していると相続税評価が下がります。この場合、借家権割合分が減額されるので、だいたいもともとの相続税評価額の7割くらいの評価になることが多いです。
相続財産の評価時期については、基本的に相続が起こった時点における時価で評価します。